Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

ПОДПИСАТЬСЯ НА ЖУРНАЛ

СУДЬБА СИБИРСКОГО ЛЬНА

Наши контакты:

 

г. Новосибирск, ул. Немировича-Данченко, 104, офис 230. Тел.: (383) 335-61-41 (факс)

 

+7 913-900-05-75 (директор)

 

+7 913-941-72-79 (главный редактор Павел Березин).

 

Реклама:

 

+7 913-013-27-52 (Светлана)

 

+7 913-201-41-50 (Наталья) 

 

 E-mail: predsedatel@ngs.ru; predsedatel.agro@ya.ru

 

По вопросам подписки и рассылки обращаться по телефону:

  +7 913-013-27-52 (Светлана)

и по электронной почте: 

predsedatel.agro@ya.ru

 

   МОЛОКО  «УКРУПНИЛОСЬ»                  ГОСПОДДЕРЖКА ПО-НОВОМУ            СУБСИДИИ: ЧЕЙ КУСОК БОЛЬШЕ  

Чтобы земля не ушла: как сберечь и приумножить – и не потерять то, что имеешь

Юрист по земельному праву Сергей ЯШКОВ – о том, как отстоять свою землю от посягательств рейдеров.

   Сельское хозяйство в условиях кризиса становится одним из немногих растущих секторов экономики. Действия правительства по поддержке сельхозпроизводителей в виде льгот и субсидий также положительно влияют на развитие АПК. Бизнес, естественно, реагирует на это и перенаправляет ресурсы из убыточных отраслей в развивающиеся. Отмена пошлин и квот на экспорт российского зерна стала ещё одним мощным толчком для увеличения объёмов его производства. Мы всё чаще слышим о необходимости введения в оборот неиспользуемых земель. И это, конечно же, правильно.

   Однако давайте смотреть реальности в глаза. Что значит «неиспользуемая земля»? Сколько лет она не использовалась по назначению? Земля – это ведь не трактор, который можно покрыть толстым слоем солидола и законсервировать. За годы неиспользования земля успела зарасти и не только травой, а как правило, кустарником и лесом. Введение в оборот, естественно потребует немалых затрат, которых у крестьянина не имеется в избытке.

А бизнесмену, у которого есть деньги, не нужны затраты, а нужен быстрый доход. И если он решит вложить деньги в сельское хозяйство, то ему проще нанять юристов и, пользуясь прорехами в законодательстве начала девяностых годов, да и теперешними, просто отобрать землю у тех, кто использует её сейчас.

Как сберечь?

   Давайте рассмотрим, как можно и нужно сохранить то, что ты имеешь и постараться с наименьшими затратами приобрести ещё землю.

   Понятно, что в каждом регионе существуют районы, в которых урожайность выше благодаря хорошим природно-климатическим условиям. Соответственно и все взоры в части приобретения земли направлены на них. И всё чаще в этих районах возникают конфликтные ситуации по «законному» переделу земли.

Как обезопасить себя и как себя вести, если у вас хотят отнять землю?

1. Если постороннее лицо посягает на вашу землю с использованием правоустанавливающих документов начала девяностых годов (протоколы собраний, решения административных органов и т.д.), то в первую очередь необходимо убедиться в правомочности данных документов. Т.е. для суда представленный документ может служить основанием, чтобы признать право на землю за другим человеком. Но вот правомерно ли был составлен этот документ на момент его возникновения – это необходимо тщательно поработать и изучить.

2. Привлеките юриста. И не такого, чтобы «на авось», а чтобы вместе с вами, под вашим контролем скрупулезно разобрал по полочкам сложившуюся ситуацию. Учитывая законодательный хаос 90-х, наверняка можно найти выход. Не пренебрегайте даже почерковедческой экспертизой. Например, в протоколах, подписанных собственниками земельных долей в начале девяностых, когда происходило преобразование колхозов и совхозов в акционерные общества, возможно, расписывался один человек за нескольких. В случае признания документа недействительным притязания стороны, желающей обогатиться за ваш счёт, будут беспочвенны.

Земельное законодательство постоянно меняется, и уследить за этим довольно сложно. Например, сейчас закон дает возможность собственнику земельной доли, ранее заключившему с вами долгосрочный договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, выделить свой земельный участок и без уведомления арендатора. А затем – распорядиться им по своему усмотрению. Существует ещё ряд законодательных оговорок, согласно которых пользователи земли могут оказаться в невыгодном для себя положении.

3. Также обращайте внимание на то, что ваши арендодатели, они же собственники земельных долей, как правило, пожилые люди. И если они уходят из жизни, то вы в первую очередь должны позаботиться о том, чтобы эта доля была оформлена наследником умершего человека. В будущем вам лучше подписать дополнение к договору аренды или договориться с наследником о покупке этой доли, приняв на себя затраты по её оформлению. Если же доля окажется бесхозной, то всегда есть риск, что с наследником договорится кто-то другой. А дальше – по вышеприведенному сценарию. Поэтому постоянно контролируйте ситуацию со своими арендодателями, и при необходимости вносите поправки в договор аренды.

4. Встречаются ситуации, когда вдруг из зарегистрированного в Росреестре на праве собственности земельного участка с несколькими собственниками вырезается большой кусок, ставится на кадастровый учет и регистрируется право других лиц. Суды аргументируют это тем, что земельный участок был поставлен на кадастровый учёт как ранее учтенный, без уточнения границ. Но законодательство разрешало регистрировать права собственников на таких земельных участках, и на каком основании без уведомления действующих собственников производится выдел земельного участка и регистрируются права других лиц?

   В этих случаях, конечно же, сложно бороться с наглостью и напором лиц, пытающихся отобрать земельный участок, но не надо ни в коем случае отступать, необходимо бороться до конца. Если один, два успешных прецедента возникнет в пользу любителей халявы – извините, по другому это не назовёшь – то в будущем это может принять характер повальной чумы, когда добросовестные крестьяне, потом и кровью возделывающие эту землю, будут лишаться своих земель.

   Старайтесь как можно раньше узнавать о возможности возникновения таких ситуаций и предпринимать все законные действия по их предотвращению. Если у вашего «соратника по цеху» возникла такая ситуация, не оставайтесь в стороне, помогайте. Не исключено, что завтра и у вас возникнет та же проблема.

   Рынок суров, особенно во времена кризиса, используются все, и, как правило, некорректные способы захвата бизнеса и земель. Поэтому будьте во всеоружии.

 

Как приумножить?

   Рентабельность зернового бизнеса в последние годы была достаточно стабильной, особенно при профессиональном подходе к технологиям растениеводства. Многие из вас сейчас задумываются о расширении посевных площадей. Где их взять? Не секрет, что кто-то работает на землях, брошенных когда-то другими, а кто-то «припахивает» ещё неоформленные земли.

   Что же это за земли?

   Во-первых, это земли, которые были выделены физическим лицам для ведения крестьянско-фермерского хозяйства в начале девяностых годов. Однако по разным причинам люди прекращали свою деятельность, а выделенные им земельные участки оказывались брошенными или в лучшем случае по устной договоренности эту землю использовали другие. Сейчас таких «подвешенных» участков не одна сотня.

   Можно найти и договориться с людьми, которым эта земля была предоставлена. В любом случае, если земельный участок числится за ними, то они обременены уплатой налога. А в свете того, что поменялась кадастровая стоимость земли и увеличилась сумма налога, им это ещё более обременительно. Ищите их, ищите их наследников, договаривайтесь. Законом предусмотрена процедура отказа от земельного участка.

   Во-вторых, есть большие земельные участки, которые приобретались большими холдингами и компаниями. Помните, как массово скупались земельные доли, выделялись земельные участки, зачастую в счёт земель, на которых работали акционерные общества, преобразованные из колхозов и совхозов. Как метались тогда руководители хозяйств? В конечном итоге холдинги лопнули, компании разорились, земля осталась брошенной или тихонько пашется теми же хозяйствами. Но юридически она чужая.

   В настоящее время процедура изъятия такой земли уже прописана. Так, земля сельскохозяйственного назначения изымается у её собственника, если в течение трёх и более лет подряд со дня возникновения у него права собственности на участок он не использует её по назначению или использует с нарушениями.

   В-третьих – брошенные арендованные земельные участки. Это когда с собственниками земельных долей заключались договоры аренды земельных участков, а в последующем арендаторы бесследно исчезали. С такими участками тоже можно и нужно работать.

   В-четвёртых, это невостребованные земельные доли, которые в среднем составляют до 30% от общего количества земель. Процедура оформления таких земельных участков хоть и прописана законодательно ещё в 2011 году, но применяется не очень активно. Да, согласен, что процедура долгая, её исполнение возложено на администрации сельских поселений, а для них она затратная. Но при грамотном юридическом подходе и инициативе заинтересованных хозяйств можно провести эту процедуру и сравнительно недорого купить или получить землю в аренду. Напомню, что аренда таких земельных участков может быть от 0,3% от их кадастровой стоимости.

   По каждому перечисленному пункту законодательством предусмотрена соответствующая процедура. Поэтому прежде, чем приступать к работе по приобретению прав на землю, постарайтесь досконально разобраться в каждой процедуре, оценив перспективы и свои возможности.

*****

   Подводя краткий итог вышесказанному, хочу посоветовать вам более внимательно относиться к своей земле, не только в части её содержания в состоянии, пригодном для ведения хозяйственной деятельности, но и в части её юридической составляющей.

   Если у вас не хватает времени или знаний, заключите договор абонентского обслуживания с юристом или юридической компанией, которая будет помогать вам не только в части земли, но и в вопросах, возникающих в сфере договорных, трудовых, и других отношений, в вопросах, возникающих с надзорными и административными органами.

   По всем вопросам, связанных с землёй и недвижимостью, вы всегда можете обратиться к нам за советом и консультацией. Как многие из вас знают, за это мы денег не берём.

Всех вам благ в вашем нелегком труде.


Юрист по земельным вопросам С.А. ЯШКОВ

+7 (983) 324 88 98

ozf@bk.ru

 

 

Журнал ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ©

Все права защищены. Перепечатка или использование информации разрешаются только с письменного согласия главного редактора журнала ПРЕДСЕДАТЕЛЬ. Нарушение авторских прав будет преследоваться по закону

Яндекс.Метрика