Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

КАКОЙ ДОЛЖНА БЫТЬ СИБИРСКАЯ КОРОВА?

СУДЬБА СИБИРСКОГО ЛЬНА

Наши контакты:

г. Новосибирск, ул. Немировича-Данченко, 104, офис 230

Тел.: (383) 335-61-41 (факс), +7 913-900-05-75 (директор),

+7 913-941-72-79 (главный редактор Павел Березин)

Реклама:

+7 913-201-66-53 (Оксана),

+7 913-201-41-50 (Наталья),

+7 913-201-42-84 (Светлана)

E-mail: predsedatel@ngs.ru

По вопросам подписки и рассылки обращаться по телефону:

+7 913-201-66-53 (Оксана)

   ЗЕРНОВОЙ РЫНОК СИБИРИ: СИТУАЦИЯ          ПАВЕЛ БЕРЕЗИН О КАТАСТРОФЕ С ЗЕРНОМ               АЧС: К ВАМ ПРИШЛИ - ЧТО ДЕЛАТЬ?       

 

 

Новая земельная революция. Бессмысленная и беспощадная
   Госдума уже приняла в первом чтении поправки в Земельный кодекс, которые прямиком ведут нас чуть ли не к новой «прихватизации» или, в лучшем случае, к очередному земельному переделу. По крайней мере, об этом говорят эксперты. Законопроект отменяет привычное деление земель на семь категорий, а вместо этого вводит «зонирование территории». Кому и зачем это надо – попытался разобраться ПРЕДСЕДАТЕЛЬ.

   Итак, согласно инициативе властей, в 2015 году в России больше не будет категорий земель – это понятие вообще отменяется, а будет деление земель на зоны и «виды разрешённого использования». Как все эти реформы будут согласованы со всё ещё существующей долевой собственностью, с полным отсутствием земельного контроля, с хаосом в землепользовании и с отсутствием даже сколько-нибудь чёткой базы данных о российских землях? И не сменится ли один хаос другим?

 

Кто займётся землеустройством?

«Буквально пару дней назад мы отчитывались в Минсельхоз, в Москву, по дольщикам», – Светлана ГАРАНИНА, начальник отдела государственного земельного надзора управления Россельхознадзора по Новосибирской области, показывает документы. На листе А4 табличка: в одной графе – общее количество земельных долей в области, в другой – сколько из них было зарегистрировано – всего 46%. Светлана поясняет: «С 90-х годов, когда распадались колхозы-совхозы, тем людям, кто там работал, давали земельные доли на этой территории. По уму их надо было за эти 20 лет отмежевать, оформить в собственность. В соответствии с Федеральным законом, на первое июля прошлого года должно было быть зарегистрировано сто процентов долей. На сегодняшний день, спустя десять месяцев после «часа икс», по официальным данным, оформлено меньше половины. Но, я думаю, и эту цифру нужно делить на два».

Федеральный закон 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обязывал дольщиков оформить собственность к июлю 2012 года. Если они не справились – закон давал ещё год на то, чтобы регистрацию взяли в свои руки органы местного самоуправления (МСУ). Как видим, затея с треском провалилась: на большинстве сельских территорий по-прежнему нет ни оформленных земельных участков, ни чёткого реестра земли и её использования.

МЕЖДУ ТЕМ, ЗАКОНОПРОЕКТ, ВНЕСЁННЫЙ ПРАВИТЕЛЬСТВОМ, ВОЗЛАГАЕТ НА МСУ ЕЩЁ БОЛЕЕ МАСШТАБНУЮ ЗАДАЧУ – ОРГАНИЗОВАТЬ ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИЙ. ПРИЧЁМ, ЗАМЕТИМ, ЛИШЬ ОРГАНИЗОВАТЬ! ТО ЕСТЬ, КТО ИМЕННО БУДЕТ ЗАНИМАТЬСЯ ЗОНИРОВАНИЕМ – НЕИЗВЕСТНО.

Вот что пишет об этом Станислав ЛИПСКИ, зав.кафедрой земельного права Государственного университета по землеустройству: «Сегодня любые виды работ по землеустройству могут проводить без специальных разрешений юридические лица или индивидуальные предприниматели. Впрочем, авторы законопроекта предлагают отменить всю указанную статью, не предлагая при этом никаких норм, восполняющих возникающий пробел в правовом регулировании».

Итак, кто будет проводить зонирование? По сути, возможно два варианта: либо государство в лице местных чиновников, либо бизнес.

«Я не увидела чёткого порядка, как будет строиться зонирование, поэтапно, – Светлана Гаранина делится впечатлениями от законопроекта. – Передадут ли этот вопрос на уровни субъектов и местных органов власти? Но мы видим, что органы МСУ со своими обязанностями по многим вопросам не справляются. Нет специалистов. Они не могут проводить работу по земельному контролю, она практически сведена к нулю. Те документы, которые оформляются на уровне субъектов, крайне низкого уровня. Не проводится обучение на местах. Нет материальной базы, на которой они могли бы эту работу проводить. Средств на зонирование нет. Насколько МСУ сможет это осуществить – у меня большой вопрос».

И такой вопрос не только у специалиста из Россельхознадзора. Сергей МИЛЕВСКИЙ, замдиректора МУП «Кадастровое бюро Новосибирска» вспоминает: «Приезжаю в один из районов области и спрашиваю заместителя главы администрации, пользуются ли они у себя какими-то картографическими материалами. А он вообще ничего не знает! Он районную землю только на бумаге видит. Он не представляет, что у Росреестра, например, есть публичная карта. Хотя там далеко не всегда актуальная информация, но он даже об этом не знает. Как там они за землёй в рамках района следят – неизвестно. Возможно, там вообще участки друг на друга в документах наложены!».

И вот такие чиновники, судя по тексту проекта, должны будут организовать зонирование. «Организация разработки сельхозрегламента возлагается на <…> специальную комиссию, в составе которой отсутствуют землеустроители и другие специалисты, способные профессионально решать поставленные задачи, сделать эту работу, проконтролировать её исполнение, собрать планово-картографический и другие исходные материалы», – замечают в своём отзыве на документ Сергей ВОЛКОВ, президент «Национального союза землеустроителей России» и Александр ФОМИН, генеральный директор этой же организации.

Если же зонирование будет возложено на бизнес, по сути, как замечает Станислав Липски, это означает передачу в частные руки формирования государственной аграрной политики. Плюс, не стоит забывать, что в российских условиях борьба за этот огромный госзаказ, вероятно, будет далеко не прозрачной. То есть, может появиться очередная коррупционная кормушка.

 

Сельхозземли – лишние?

С землями сельхозназначения всё ещё плачевней. По данным Надежды ШКОЛКИНОЙ, зампредседателя аграрного комитета Госдумы, сегодня всего лишь около 15% (60 млн га из 386 млн) участков сельскохозяйственных земель поставлено на кадастровый учёт, более половины из которых вообще не имеют точных границ. А ведь согласно законопроекту, «виды разрешённого использования» разрабатываются с детализацией до каждого конкретного земельного участка, а сведения о них содержатся в государственном кадастре недвижимости. Получается, если львиная доля земель не отражена в кадастре сначала нужно провести эту работу, причём, детально. Ясно, что это – огромные траты ресурсов.

И, если законодатель не захотел сам посчитать, во сколько эти идеи обойдутся государству, за него это сделали Волков с Фоминым. Получилось почти 260 миллиардов рублей.

Но главное – как это повлияет на земельные отношения. Например, Вадим ПЕЛЫХ, юрист, занимающийся земельными вопросами, считает, что «в связи с принятием поправок необходимо будет принимать большое количество подзаконных нормативных правовых актов (НПА). Поэтому на какое-то время (на переходный период) на рынке земли может случиться «застой» по причине задержки принятия актов. Но когда все необходимые НПА будут приняты, конечно, нововведения упорядочат правоотношения на рынке земли и сделают их более определёнными и стабильными. Эти поправки обеспечат укрепление института собственности и установление единого правового регулирования земельных отношений». Примерно то же самое написано и в пояснительной записке авторов законопроекта. И, в общем-то, с этими тезисами следует согласиться.

Взять хотя бы «укрепление института собственности». Конечно, без этого не обойтись. Однако что может означать эта красивая фраза в сложившихся условиях на земельном рынке?

«За этим стоят те люди, которые незаконно скупили земли сельхозназначения, – говоритВячеслав ТЕЛЕГИН, председатель Совета Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов России (АККОР). – Это, в первую очередь, земли вокруг больших городов. Они где-то застраиваются – в лучшем случае, а где- то – зарастают. Большинство этих земель не используются, потому что они принадлежат людям, которые не занимаются сельским хозяйством. Эти участки используются либо для спекуляций, либо для строительства».

МЕЖДУ ТЕМ, ПОПРАВКИ НЕ ТОЛЬКО НЕ УСИЛИВАЮТ КОНТРОЛЬ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗЕМЛИ, НО, НАОБОРОТ, МОГУТ ПРИВЕСТИ К ТОМУ, ЧТО У НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ ПРОСТО БУДУТ ОКОНЧАТЕЛЬНО РАЗВЯЗАНЫ РУКИ.

Того же мнения придерживаются и Александр КРАСИЛЬНИКОВ, директор МУП «Кадастровое бюро Новосибирска» со своим замом Сергеем МИЛЕВСКИМ. В беседе с ПРЕДСЕДАТЕЛЕМ они назвали всё, что происходит в отрасли, своими именами.

Сергей Милевский: «Не секрет, что вокруг Новосибирска масса скупленных земель. Их хозяева только и ждут, что вот сейчас категорию сменим, и тут у нас начнётся бурное строительство. Конечно, удобно: купил за три копейки землю, а потом неожиданно у тебя тут рождается логистический парк! Как всё это соотносится с интересами агропромышленного комплекса?».

Александр Красильников: «Налог на сельхозземлю – копеечный, можно сидеть и ждать смены категории бесконечно. В итоге получится, что купил участок такой земли по 5 рублей за квадратный метр – продал по 150 тысяч. Так и происходит. Поэтому мне смешно, когда говорят «вот, сейчас всю землю разворуют!». Это уже случилось. Вокруг города всё, что есть, уже захвачено и раскуплено. Просто весь этот процесс теперь узаконится».

Таким образом, сельскохозяйственные земли вообще могут оказаться никому не нужными. Ведь зачем их засеивать, если можно использовать под выгодное индивидуальное жилищное строительство? А бизнесмену-строителю неважно, какую ценность представляет участок, например, в плане качества почвы – главное, чтобы недалеко от города, и чтобы была возможность подвести коммуникации.

Если существующая система категорий создаёт хоть какое-то препятствие для этого, их отмена может привести к полному игнорированию интересов аграриев.

 

Земля ценная и не очень

СТОИТ ЛИ ИЗ ВСЕГО ЭТОГО СДЕЛАТЬ ВЫВОД, ЧТО ПОПРАВКИ В ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС НЕ НУЖНЫ? ОДНОЗНАЧНО – НЕТ. С ТЕМ БЕСПОРЯДКОМ, КОТОРЫЙ СЛОЖИЛСЯ НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ, ПОРА ЗАКАНЧИВАТЬ.

Вот красноречивый пример от Светланы Гараниной из Россельхознадзора: «Сейчас много неразберихи. Например, нам надо установить собственника участка, мы делаем запрос в Росреестр, а там информация только с 1999 года. До этого времени всё теряется. Делаем обращение в районы, чтобы они представили списки по собственникам, по арендаторам. Они говорят, что информации нет, она где-то в архивах, а архивы горят, документы оттуда пропадают. У нас нет чёткого порядка, когда всё было бы разложено по полочкам. В районе элементарно не знают, сколько у них земель сельхозназначения, арендаторов, собственников. Отмежёвана земля или не отмежёвана. Установить собственника участка зачастую нельзя. Земельный контроль практически на нуле».

Естественно, такого быть не должно. Органам местного самоуправления необходимо чётко понимать, что за земля находится в их районе и кто ею владеет. Но отказ от старых принципов и их замена новыми ничего не изменит. Ведь чиновники не выполнят требования закона. О причинах я уже писал выше. Где же выход?

Милевский с Красильниковым то, что мы имеем сегодня в земельном контроле, не считают беспорядком. Скорее, наоборот, по их мнению, это вполне рабочая система. Правда, сложившаяся стихийно.

Сергей Милевский: «Если говорить об истории образования категорий, о том, как и кто их утверждал, то ответ простой. Да никак и никто. Их никто не утверждал, вы не найдёте ни одного документа. Ну, по крайней мере, мне не встречались документы, где было бы написано: здесь такая категория, а здесь такая. Когда-то создавались проекты перераспределения земель. И сельхозугодья были расписаны: здесь лес, здесь вода, так как-то и делили. И такие сведения были внесены в кадастр. Но это не значит закрепление категорий. Просто этой информацией воспользовались для внесения в кадастр. И это считается истиной».

Александр Красильников: «По сути, это были волюнтаристские решения. Никто тогда не задумывался, что это будет, кому это надо. Нужно было заполнить графу – её заполняли, исходя из знаний местности и понятий людей. Вот они знали, что здесь завод – значит, земля под промышленность. Если сегодня в кадастре запросить, откуда взялись вот эти категории, никто ничего не толком не ответит. В защиту прошлого можно сказать, что когда волюнтаристски определяли эти категории, в большинстве случаев попали. Понятно было, что это сельхозземля, её в сельскохозяйственную категорию и отнесли. Наполняли кадастр по возможности достоверной информацией».

В итоге, мы получили массу проблем. Достоверность данных кадастра зачастую вызывает большие сомнения, возникает путаница в документах. И всё это отражается на людях, которым нужно сменить категорию земли.

«Проблема назрела. Большие площади у нас пустуют, зарастают, а многодетным и ветеранам их не дают, потому что есть очень большие ограничения, связанные с категориями земель, – рассказывает Светлана Гаранина. – Сделать перевод земли из одной категории в другую очень проблематично, много бюрократических барьеров. Поэтому у тех, кто хочет перевести участок под индивидуальное строительство или сделать, например, карьер, это получается в редких случаях. Для того чтобы сменить категорию земли, нужно потратить год-два».

Но, тем не менее, сегодня никакой катастрофы мы не наблюдаем. Земельные вопросы худо-бедно решаются. Где-то на помощь приходит конвертик с купюрами, в глубинке вообще едва ли кто-то задумывается о категориях. Есть и вполне законные механизмы. Например, если уж органам местного самоуправления не жалко землю рядом с поселением отдать под застройку – никто ведь не мешает расширить границы населённого пункта и строить всё, что душе угодно.

ИМЕННО ЭТИ ТЕРРИТОРИИ, РЯДОМ С ГОРОДАМИ (И ТО, ПРИ УСЛОВИИ, ЧТО ОНИ ЭКОНОМИЧЕСКИ РАЗВИВАЮТСЯ), ЯВЛЯЮТСЯ НАИБОЛЕЕ ВОСТРЕБОВАННЫМИ ДЛЯ БИЗНЕСА. КОМУ НУЖЕН УЧАСТОК САМОЙ ПЛОДОРОДНОЙ ЗЕМЛИ, НО ЗА СОТНЮ КИЛОМЕТРОВ ОТ СЛОЖИВШЕЙСЯ ИНФРАСТРУКТУРЫ?

И, по сути, ради этих сравнительно небольших площадей нам предлагают провести зонирование всей территории страны?

А вот ещё кое-что. Пока Земельный кодекс закрепляет, что «пашни, сенокосы, пастбища, <…> подлежат особой охране». Поправки в Кодекс гласят, что охраняться будут только особо ценные сельскохозяйственные земли. По информации Национального союза землеустроителей, к таким угодьям можно отнести всего чуть больше 1% всех земель сельхозназначения. То есть, остальные 99% можно будет использовать как угодно. Такими темпами мы придём к тому, что небольшое поле с рожью окажется огромной редкостью.

«Что такое ценные виды земель? Кто их будет оценивать, каковы критерии? – на вопросы Светланы Гараниной ответы пока не родились. – Ценные земли сложно будет использовать не по назначению, но как определить ценность участка, и какие будут его границы – не понятно. Законопроект, может, и неплохой, но подзаконные акты должны быть чёткими. Правда, они могут приниматься 10-20 лет...».

 

Пути решения

Александр Красильников, директор «МУП Кадастровое бюро Новосибирска» поделился со мной одной ключевой мыслью, которая, видимо, не приходила в голову авторам законопроекта: «Зонирование – это очередная революция. Что такое революция? Это когда перешагивают эволюционный процесс. А это и создание картометрии, и баз данных, и подготовка специалистов – понятной, внятной, прозрачной процедуры, чтобы земля начала работать, как объект, приносящий прибыль».

Если пойти эволюционным путём, отталкиваясь от той, пусть и стихийно сложившейся, но всё же системы категорий земель, мы поймём, что её не ломать надо, а улучшать. Доработка механизмов позволит со временем решить насущные проблемы в земельных отношениях. Если же всё переиначить, то снова потребуется масса подзаконных актов, которые, как предупреждает Светлана Гаранина, могут появиться лишь через годы. В итоге один хаос сменится другим.

К тому же, как бы ни хотелось избежать громких слов, но эти поправки включат зелёный свет на присвоение того немногого, что ещё осталось у крестьян.

«В этих условиях, если уйдём от категорий земель, то потеряем очень многое, потом что-то вернуть уже невозможно будет. На наш взгляд, действующий порядок, более сложный, естественно, гарантирует максимальную сохранность земель сельхозназначения и целевое их использование», – утверждает Вячеслав Телегин, председатель Совета АККОР. Но Вячеслав Владимирович выступает отнюдь не за то, чтобы всё оставить так, как есть. Его предложения носят вполне реформаторский характер: «Должна быть новая земельная политика, и нельзя дальше здесь, как страус, прятать голову в песок. Первое – должен появиться единый орган, который регулировал бы земельные отношения в России. От подачи заявления до регистрации, постановки, смены категории. Сейчас я точно не могу сказать, но лет пять назад 11 министерств и ведомств занимались земельными отношениями – потому люди годами ходили и не могли оформить земли. И тратили большие деньги. Второе – определить, наконец, кто имеет право на ту или иную землю».

А вот вполне конкретные замечания Роберта ГОЛИКОВА, Почётного фермера России: «Земля должна принадлежать тому, кто её конкретно обрабатывает, кто на ней работает. Если он не работает 2-3 года, этот участок, безусловно, должен изыматься. И этот процесс следует упростить юридически. Иначе у нас не будет оборота земли. Когда приходит крупный холдинг на землю, его задача – быстро получить прибыль. Год неурожай, второй – и они эту землю просто бросают, она зарастает, приходит в запустение, но находится в собственности. И сотни, тысячи гектаров не обрабатываются по этой причине. А когда владелец – мелкотоварный собственник, и это – основной его доход, то он всё равно будет сеять. Это – разница между крупным холдингом и мелким землевладельцем. Мы должны создать такие условия, при которых оборачиваемость земли происходила бы от неэффективного собственника к эффективному, к тому, кто может и хочет работать на этой земле».

Вместо решения этих, абсолютно чётких задач, которые ставит перед ним общество, государство уходит в область каких-то утопий и рассуждает об эфемерном «укреплении института собственности», «борьбе с коррупционностью существующей системы». По мнению экспертов и юристов, в том виде, который предложен сейчас, законопроект не только не улучшает ситуацию, но вредит ей. Создаётся впечатление, что авторы законопроекта либо абсолютно оторваны от реальных проблем отрасли, либо действуют не в её интересах.

 

Илья КУДИНОВ

 

 

Стоимость новой земельной реформы по подсчётам «Национального союза землеустроителей России»:

  • Выполнение кадастровых работ с целью завершения государственного кадастрового учёта земель сельскохозяйственного назначения – 193,5 млрд руб.

  • Проведение инвентаризации земель сельхозназначения – 27,6 млрд руб.

  • Обновление планово-картографического материала и корректировка данных почвенного обследования – не менее 20 млрд руб.

  • Разработки схем зонирования и сельхозрегламентов для каждого сельского муниципального образования – не менее 18,7 млрд руб.

Итого – почти 260 млрд рублей.

 

 

 

Журнал ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ©

Все права защищены. Перепечатка или использование информации разрешаются только с письменного согласия главного редактора журнала ПРЕДСЕДАТЕЛЬ. Нарушение авторских прав будет преследоваться по закону