Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Роботы в животноводстве: пришли, чтобы остаться. Как успеть за временем?

СУДЬБА СИБИРСКОГО ЛЬНА

Наши контакты:

г. Новосибирск, ул. Немировича-Данченко, 104, офис 230

Тел.: (383) 335-61-41 (факс), +7 913-900-05-75 (директор),

+7 913-941-72-79 (главный редактор Павел Березин)

Реклама:

+7 913-201-66-53 (Оксана),

+7 913-201-41-50 (Наталья),

+7 913-201-42-84 (Светлана)

E-mail: predsedatel@ngs.ru

По вопросам подписки и рассылки обращаться по телефону:

+7 913-201-66-53 (Оксана)

 ИЗМЕНЕНИЯ КЛИМАТА В СИБИРИ И АПК      ЧЕМ ОПАСНЫ «ЗАЕЗЖИЕ» КОНСУЛЬТАНТЫ         НАЛОГИ: КАКУЮ СИСТЕМУ ВЫБРАТЬ В 2019

Всё вокруг колхозное, всё вокруг – ничьё?

   Наш постоянный эксперт юрист Сергей ЯШКОВ – о проблемах оформления прав на объекты недвижимости сельхозпредприятия и как обезопасить себя от того, что ваше имущество может оказаться в чужих руках как бесхозяйное.

   Конторы, гаражи, склады, коровники и т.д. – всё это, построенное колхозами и совхозами в советские времена, досталось сегодняшним сельхозпредприятиям в результате приватизации 90-х. И в последнее время возникает много вопросов, связанных со спорами вокруг использования данного имущества. Хорошо, если хозяйство крепкое и никто не посмеет покуситься на чужое. Но тем менее часто возникают ситуации, которые позволяют оформить права на эти объекты другим людям. Приведу несколько свежих примеров.

   В Ордынском районе предприниматель купил у конкурсного управляющего ряд объектов обанкротившегося хозяйства вместе с оборудованием, машинами и т.д. И вдруг в один прекрасный день выясняется, что одно из чётырех подряд стоящих зданий оформлено администрацией сельсовета в собственность как бесхозяйное имущество. Администрация начинает требовать от предпринимателя или приобрести у сельсовета объект в собственность за полтора миллиона рублей, или заключить договор аренды, или вообще прекратить пользоваться объектом. А как прекратишь, если здание является одним из составляющих комплекса, да ещё и с оборудованием внутри?

   А произошло следующее. Конкурсный управляющий оформил права на три объекта, по какой-то причине не стал тратиться на четвёртый и продал предпринимателю четыре объекта, три из которых с регистрацией в Росреестре, а один, «прицепом», без правоустанавливающих документов.

   И вот тут расторопный глава сельсовета, зная, что неоформленные объекты можно оформить в собственность муниципального образования как бесхозяйную вещь, выполнил ряд предусмотренных законом действий и в течение года с небольшим зарегистрировал право собственности сельсовета на объект:

В соответствии с пунктом 1 статьи 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую, собственник отказался.

По сути, бОльшую часть используемых сельхозпредприятиями объектов сегодня по закону можно признать бесхозяйными. Эти бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учёт органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество – Росреестром – по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учёт сельсовет может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 262 ГПК РФ дела о признании движимой вещи бесхозяйной и признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь рассматриваются судом в порядке особого производства.

После положительного решения суда сельсовет будет вправе распоряжаться указанными объектами.

Эту схему оформления через сельсовет, конечно же, можно использовать и хозяйствующему субъекту по договорённости с администрацией сельсовета. Положительной стороной этого способа является отсутствие необходимости восстановления документов на объект.

Недостатком данного способа является то, что сельсовет, оформив объект, будет обязан выставить его на торги. А если будут другие заявители-конкуренты? Ещё одной проблемой является стоимость объекта, по которой сельсовет обязан будет его продать. Как правило, это кадастровая стоимость, которая всегда кратно выше реальной. Тогда придётся тратиться на оценку и судебные издержки по снижению кадастровой стоимости.

Пользуетесь – оформляйте

Вот ещё один пример, на этот раз в Болотнинском районе. После банкротства сельхозпредприятия в 2003 году никто не приобрёл у конкурсного управляющего объекты недвижимости. Несколько местных фермеров, в том числе, кстати, и бывший директор обанкротившегося хозяйства, договорились между собой и совместно использовали зерносклады несколько лет. Но, как часто бывает, что-то не поделили, и появились взаимные претензии друг к другу. Встал вопрос, как оформить эти объекты, а их ни много ни мало пять штук, общей площадью около трёх тысяч квадратных метров.

Сельсовет не хочет вмешиваться в этот спор. Выход, конечно, есть, но необходимо провести работу по восстановлению документов, подтверждающих строительство этих объектов, восстановить цепочку правопреемства на объекты, в судебном порядке узаконить право собственности. Так как прошло пятнадцать лет, можно попробовать оформить объект по так называемой приобретательной давности. Для этого необходимо будет подготовить документы, свидетельствующие о том, что вы на протяжении всего времени открыто пользовались данным объектом, несли затраты по его содержанию.

Согласно ч. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Следующий пример из Каргатского района. В 2008 году там банкротилось большое хозяйство. Объекты недвижимости не были зарегистрированы на предприятие. Опять же, конкурсный управляющий, чтобы не тратиться на восстановление и регистрацию прав, просто продал объекты недвижимости... как строительные материалы, оставшиеся после разбора, хотя объекты, конечно же, никто не разбирал.

И теперь новое предприятие, которое «удачно» по дешёвке приобрело эти объекты как строительные материалы, не может оформить их в собственность, а их ни много ни мало – 25.

Хочется предостеречь: уважаемые аграрии, не приобретайте объекты как строительные материалы – обойдётся намного дороже.

В данном случае предстоит провести ряд действий, подтверждающих, что объекты на самом деле не разбирались, подтвердить возникновение права покупателя. Процедура долгая, но не безнадёжная.

*****

И вновь Ордынский район. Здесь ситуация просто классическая. Совхоз прошёл несколько стадий реорганизации. В настоящий момент ЗАО, которое является правопреемником совхоза, использует объекты недвижимости, которые были построены в период с 1967 по 1992 годы. Здания передавались по передаточному акту, инвентаризационным описям и т.д. Объекты стоят на балансе предприятия, но документов, свидетельствующих о регистрации права, нет. А сегодня требуется обязательное оформление этих объектов с регистрацией права в Росреестре.

Как правило, в хозяйстве кроме инвентаризационной карточки на объект больше ничего нет – и это ещё в лучшем случае. Для регистрации же права необходимо подготовить пакет документов и в судебном порядке узаконить право собственности на объекты.

 

Семь шагов к успеху

Есть несколько вариантов оформления прав на ранее построенные объекты. Рассмотрим три основных.

Первый вариант, если действующее предприятие является правопреемником реорганизованного хозяйства.

1. Восстанавливаем документы, свидетельствующие о строительстве объектов.

А именно: Постановления Администрации района о реорганизации предприятия, Государственные акты о приватизации хозяйства, инвентаризационные описи, передаточные акты, акты ввода в эксплуатацию объектов, технические паспорта, свидетельства о предоставлении земельных участков под объектами, протоколы о ликвидации предприятия и т.д.

Где всё это взять? В первую очередь это архивы районов, БТИ, районные отделы Росреестра, налоговая инспекция.

2. Подаём заявление в администрацию сельсовета о присвоении официальным адресов объектам в соответствии с п.п.21 п.1 ст.14 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 06.10.2003 N 131-ФЗ.

Одновременно нужно подготовить у кадастрового инженера и подать в Администрацию района заявление об утверждении схемы земельного участка, на котором расположен объект в соответствии со ст.11.10 Земельного кодекса РФ.

3. Необходимо провести кадастровые работы в отношении объектов и земельных участков под ними. В результате кадастровым инженером изготавливаются технические планы объектов и межевые планы земельных участков. Обращаю внимание, что технические планы объектов может изготовить любой кадастровый инженер, а не только БТИ.

4. Подготовить заключение строительной, пожарной экспертизы, заключение СЭС о соответствии здания строительным, пожарным и санитарным нормам.

5. Подать исковое заявление в Арбитражный областной суд о признании права собственности на объект.

6. При положительном решении подать заявление в Администрацию района о предоставлении в собственность (аренду) земельных участков под объектами недвижимости.

7. Зарегистрировать право собственности на объекты и (или) договоры аренды в Управлении Росреестра по Новосибирской области, подав документы в МФЦ.

Вся процедура занимает не менее шести месяцев. В качестве совета рекомендую сначала узаконить один объект – например, контору. В будущем при рассмотрении дел Арбитражным судом, можно ссылаться на решение суда по этому объекту, где принято положительное решение, и судьи менее придирчиво рассматривают дела по другим объектам.

Второй вариант оформления возможен, если действующее предприятие не является правопреемником реорганизованного хозяйства и приобрело объекты по договору купли-продажи с конкурсным управляющим ликвидируемого предприятия, без регистрации договора ранее оформленных и зарегистрированных объектов.

В случае если был заключен договор купли-продажи и имеются документы, подтверждающие оплату, нужно подать заявление в Росреестр на регистрацию договора купли-продажи, получить уведомление о приостановлении, обратиться в суд.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010:

«При ликвидации продавца-юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ».

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Третий вариант, если объект недвижимости был приобретён как «строительные материалы» после разбора объекта, либо объект был построен без разрешения на строительство.

В данных случаях необходимо рассматривать объект как самовольную постройку, к которой применяются требования ст. 222 Градостроительного Кодекса РФ.

«Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки».

«В соответствии п.2 ст.222 Градстроительного Кодекса «Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим её лицом либо за его счёт».

Однако не все так страшно, как кажется на первый взгляд. Пункт 3 ст. 222 Градстроительного Кодексадает некое послабление:

«Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

  • если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

  • если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Как мы видим из текста настоящей статьи, закон всё-таки дает возможность узаконить самовольно возведённую постройку при соблюдении указанных требований. Порядок действий во всех случаях примерно одинаковый.

Участки под объектом: лучше оформлять комплексом

Немаловажным вопросом является оформление земельных участков под объектами. Полномочиями предоставления земельных участков, вне зависимости от места расположения объектов, наделены администрации районов, даже если объекты находятся в границах населенного пункта.

Рекомендую, чтобы не тратиться на выделение земельного участка под каждым объектом, лучше произвести выдел под комплексом зданий. Это, как правило, комплекс гаражных и ремонтных мастерских, коровники, склады и т.д.

При принятии решения и заключении договоров с исполнителями не спешите отдавать деньги за весь комплекс. Как я говорил выше, отработайте процедуру на одном, желательно отдельно стоящем, объекте.

Обратите внимание на ещё одну немаловажную затрату: это государственные пошлины за рассмотрение дела в суде, которые составляют 6 000 рублей за один объект и регистрацию права собственности в управлении Росреестра – 22 000 рублей за один объект.

*****

Невозможно разобраться в хитросплетении законов и требований оформления объектов и земельных участков самостоятельно. Важным является и правильный выбор специалистов – юристов и кадастровых инженеров. Выбирайте прежде всего тех, которые имеют положительный опыт решений судов по таким вопросам.

Сергей Александрович ЯШКОВ, юрист по земельному праву

 

 

Журнал ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ©

Все права защищены. Перепечатка или использование информации разрешаются только с письменного согласия главного редактора журнала ПРЕДСЕДАТЕЛЬ. Нарушение авторских прав будет преследоваться по закону