АРЕНДА ЗЕМЛИ: ЧТО НЕ ТАК С МАТЕМАТИКОЙ

Важная судебная победа новосибирских аграриев в земельном вопросе: пресловутые коэффициенты расчёта стоимости аренды земли (Кз и Км), введённые областным правительством в 2024 году и приведшие к резкому увеличению арендной платы для аграриев, признаны Новосибирским областным судом необоснованными и подлежащими отмене. 

В начале 2025 года из многих районов пошли сигналы о резком повышении арендной платы за землю для сельхозпредприятий и фермеров. Для некоторых хозяйств аренда подорожала в десятки раз (ПРЕДСЕДАТЕЛЬ подробно писал об этом в №№ 146 и 149). Аграрии ставили под сомнение обоснованность новых расчётов и открыто говорили о том, что с такой арендной платой и нынешними ценами на зерно работать на этой земле бессмысленно – проще её бросить.

Причиной подорожания земли стало постановление № 446-п, выпущенное Правительством Новосибирской области в сентябре 2024 года. Там была выведена новая формула расчёта аренды сельхозземель, принадлежащих муниципалитетам. Согласно документу, арендная плата земельного участка теперь складывается из трёх компонентов: кадастровой стоимости данной земли, коэффициента вида разрешённого использования земли Кз в размере 3,3% и корректирующего коэффициента Км, который в каждом районе утверждается решениями местных депутатов, а если такого решения нет, то он по умолчанию равен единице.

Этот болезненный вопрос разбирался в октябре уходящего года на первом заседании обновлённого аграрного комитета областного Законодательного собрания НСО. Новые арендные ставки защищал руководитель областного Департамента имущества и земельных отношений Роман ШИЛОХВОСТОВ. По его словам, перейти на новую формулу, рассчитываемую не от рыночной стоимости земли, а от кадастровой, властям было предписано «решениями судов» (какими решениями – Шилохвостов не уточнил). Кроме того, расчёта от кадастра требует и федеральное законодательство. Экономическое обоснование, методику и расчёт новой формулы земельной аренды для Новосибирской области по госконтракту сделала омская фирма – ООО «Омэкс».

По мнению Шилохвостова, жалобы и обращения хозяйств после введения новой формулы связаны с тем, что арендная плата в предыдущие годы зачастую была заниженной. Чиновник привёл примеры Коченёвского и Сузунского районов, где фермеры арендовали землю за 50 и 100 рублей за гектар соответственно. «Такая цена не может являться экономически обоснованной», – заявил руководитель ДИЗО.

Депутаты поручили ведомству сделать конкретные расчёты экономического эффекта новых земельных коэффициентов – как реально изменилась для аграриев стоимость аренды муниципальных сельхозземель в районах. Получились следующие цифры:

• Что и требовалось доказать: с момента введения новой формулы (с 1 января 2025 г.) средняя стоимость аренды 1 га сельхозземель выросла по сравнению с предыдущим периодом в 20 районах Новосибирской области из 30. Больше всего подорожал гектар земли в аренду в Краснозёрском районе – в 6,5 раз, с 256 до 1669 рублей. В Сузунском районе ставка аренды увеличилась в 6 раз, в Мошковском – в 4,8 раза, в Карасукском в 3,7 раза, в Маслянинском – почти в 3 раза. В остальных районах ставки выросли не столь сильно – сказались введённые местными депутатами пониженные корректирующие коэффициенты Км.
• Одновременно в нескольких районах зафиксировано существенное снижение арендной платы. По информации ДИЗО, в Тогучинском и Колыванском районах аренда сельхозземель стала дешевле в 19 раз, а в Каргатском – в 81 (!) раз (с 5228 до 64 руб. за гектар). Самая дорогая арендуемая земля, разумеется, в Новосибирском районе – в среднем 3,2 тыс. руб./га. Но, что любопытно, с введением новых коэффициентов средняя арендная плата за сельхозземли вокруг мегаполиса, по данным ДИЗО, снизилась более чем вдвое – ещё в 2024 году она была почти 7 тыс. руб./га. 

«Необоснованно, непредсказуемо»

Тем временем аграрии решили оспаривать новые коэффициенты и арендные ставки в судебном порядке. ООО КФХ «Квант» обратилось в областной суд с исковым заявлением о признании недействующим подпункта 3 пункта 1 постановления №446-п, где установлена формула расчёта арендной платы за земельные участки (коэффициент Км). По мнению истца, новый порядок не соответствует федеральному законодательству, а именно – постановлению Правительства РФ №582, где прописаны основные принципы определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной или федеральной собственности. Эти принципы – экономическая обоснованность арендной платы, предсказуемость расчёта аренды, недопущение ухудшения экономического положения землепользователей и землевладельцев при переоформлении прав на землю, а также запрет необоснованных предпочтений при установлении платы за сельхозземли.

Все эти принципы, по мнению фермеров, были нарушены областными властями: в частности, противоречит закону предоставленное районным властям право утверждать коэффициент Км на своё усмотрение и в широких пределах (от 0,18 до 1,82), из-за чего размер арендной платы за землю может варьироваться в районах области с разницей до 10 раз. В случае применения этих коэффициентов аренда земельного участка в 1600 га для КФХ «Квант», например, вырастет сразу в 79 раз – до 7,2 млн рублей.

«Правительством НСО не проведён должный анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, не проведены расчёты, показывающие доходность земельных участков, не проведён анализ оценочных характеристик… для соблюдения принципа экономической обоснованности», – говорится в заявлении.

Аналогичный иск, но теперь уже касаемый коэффициента Кз, подал в суд гражданин Н.Г. ПОПОВЦЕВ. Он также требовал признать недействующим пункт постановления областного правительства, определяющий коэффициент Кз в размере 3,3%. В итоге оба дела были объединены в одно производство.

Это разбирательство стало площадкой для целой научной дискуссии: для обоснования своих доводов стороны привлекли многочисленных независимых экспертов – профессиональных оценщиков, представителей Института вычислительной математики РАН, экономического факультета НГУ.

В результате 10 декабря 2025 г. суд вынес решение в пользу аграриев, согласившись с тем, что расчёты новой арендной платы за сельхозземли в Новосибирской области не соответствуют федеральным законам и принципам. «Поскольку отчёт ООО «ОМЭКС», послуживший основанием принятия оспариваемого постановления, содержит нарушения федерального законодательства, то принятое на его основании постановление 446-п подлежит признанию судом недействующим в части п.п.3 п.1 с приложениями №№ 1,2 относительно сегмента №1 – сельскохозяйственное использование. В данной части постановление нарушает права истцов на экономически обоснованную арендную плату за землю», – говорится в решении суда.

Важный нюанс: несмотря на решение в пользу аграриев, исковые требования КФХ «Квант» и Поповцева удовлетворены лишь частично. Пункты о коэффициентах признаны недействующими не с момента выпуска пресловутого постановления, а… с момента вступления в действие решения суда. То есть, получается, что все новые разорительные ставки арендной платы, насчитанные новосибирским аграриям местными властями и ДИЗО с 1 января 2025 года, остаются в силе. Кстати, решение суда в законную силу ещё не вступило: у ответчика (ДИЗО) есть право на апелляционную жалобу, которую он может подать в течение ближайшего месяца в Судебную коллегию по административным делам.

Так что не исключено, что судебные баталии по этому весьма чувствительному для сельхозпроизводителей вопросу только начинаются.

Павел БЕРЕЗИН