Сергей ЯШКОВ: «Самолечение» в земельных вопросах – вредно»

«Земля – единственное на свете, что имеет ценность, – потому что она – единственное, что вечно, единственное, ради чего стоит трудиться, за что стоит бороться…»

Маргарет МИТЧЕЛЛ

«Областной земельный фонд» – вклад этой новосибирской команды юристов в развитие земельных отношений в сибирском регионе (и не только) невозможно переоценить. Два десятилетия назад «ОЗФ» стоял у истоков новых направлений работы в сфере земельного права.

Об особенностях земельных законов, о секрете успеха и долголетия компании и о том, что входит в понятие «успешный юрист в области земельного права», ПРЕДСЕДАТЕЛЬ поговорил с управляющим партнёром компании, одним из самых авторитетных отечественных экспертов по земельным вопросам Сергеем Александровичем ЯШКОВЫМ.  

– Сергей Александрович, как вообще вы оказались в сфере земельного права?

– В 2004 году вступил в силу федеральный «Закон о об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который стал регулировать вопросы купли-продажи и аренды сельхозземель на принципиально новых, рыночных основах.

В том же году Правительством Новосибирской области было образовано ГУП НСО «Областной земельный фонд», в который меня пригласили работать – я в то время как раз получал специальность юриста в Сибирской академии госслужбы. Довольно быстро я увидел перспективность и важность этого направления работы, что это весьма интересная сфера в профессиональном отношении. После реорганизаций в 2006 году «Областной земельный фонд» стал коммерческой организацией, а я стал ее руководителем.

С «ЧИСТОГО ПОЛЯ»

– «Областной земельный фонд» стал фактически первой юридической компанией, которая вела в Сибири системную специализированную работу по оформлению прав на земли сельхозназначения. С чего начинали?

– Начинали с начала, буквально – «чистое поле». Закон об обороте сельхозземель предусматривал лишь общие принципы оформления прав на землю, но в нём не был прописан инструментарий: порядок действий, процедур, отсутствовали многие регламенты, понятия, требования к формам документов.

Мы с коллективом «Областного земельного фонда» сами разрабатывали структуру, порядок оформления земельных участков, формы документов, согласовывали всё это с органами юстиции, кадастровой палатой. Не скрою, приятно осознавать, что до сих пор этими формами пользуются юристы при оформлении прав на землю.

Сельскохозяйственные предприятия сразу оценили полезность закона и стали обращаться к нам за помощью. Очень много приходилось ездить по районам области: мы проводили первые собрания дольщиков, разъясняли людям нюансы нового земельного законодательства, налаживали взаимодействие с госорганами, с муниципальными властями.

К 2006 году сформировался постоянный коллектив компании, который работал и работает по сей день очень слаженно и на высоком профессиональном уровне. Через руки каждого из членов нашей команды прошли сотни и тысячи документов – услуга по оформлению прав на землю стала очень востребованной в Новосибирской области.

Вначале «ОЗФ» занимался только оформлением прав на земельные участки в счёт земельных долей, оформлением договоров аренды с сельскохозяйственными предприятиями. Работали с органами власти муниципальных районов по оформлению государственных земель, организовывали и проводили аукционы по заключению договоров аренды.

Немного позже начали оформлять права на объекты недвижимости, далее появились земельные споры, которые мы помогали разрешать в судах, и сегодня это, пожалуй, самый большой сегмент нашей работы.

Сейчас мы развиваем новые направления деятельности, например оформление комплексов зданий и сооружений и земельных участков под ними, оформление неиспользуемых участков и объектов.

ОТ «АНАМНЕЗА» – К РЕЗУЛЬТАТУ

– Какие достижения компании за эти двадцать лет вы бы выделили особо?

– Пожалуй, я бы без ложной скромности отметил ещё и наш вклад в экономику сельских территорий. К примеру, в результате нашей работы по оформлению невостребованных земельных долей бюджеты муниципальных образований сельских советов пополнились на несколько десятков миллионов рублей.

Также наша команда принимала участие в громком, знаковом деле по защите прав собственников земельных участков в Краснодарском крае. Работа оказалась успешной: дело, касающееся судьбы нескольких тысяч земельных участков, было доведено до Конституционного Суда РФ, где решения нижестоящих судебных инстанций об изъятии этих земель были отменены.

Какое-то одно знаковое дело выделить трудно, но особенно горжусь делами, когда удалось защитить наших доверителей от посягательств на их земли со стороны недобросовестных захватчиков, которые пытались скупать земельные доли в арендованных земельных участках, с целью раздробить участки, расторгнуть договоры аренды и продать всё по частям. Мы с вами их тогда прозвали мышами, и на эту тему был не один материал в журнале ПРЕДСЕДАТЕЛЬ.

– В чём состоит основное конкурентное преимущество вашей компании?

– Индивидуальный подход к решению вопросов каждого доверителя, детальное изучение его проблемы и доведение дела до положительного результата. Земельный вопрос очень многообразен, к нему нельзя применить какой-то шаблон, не бывает двух абсолютно одинаковых дел. К каждому случаю приходится подходить индивидуально, разрабатывать эксклюзивные алгоритмы действий. Опыт, приобретённый за два десятилетия, позволяет детально изучать проблемы и успешно их решать.

– В чём, на ваш взгляд, отличие земельного права от других сфер юриспруденции?

– Земельный вопрос в России всегда имеет ключевое социальное и политическое значение. Отличием земельного права от других видов юриспруденции является, с одной стороны, его узкая специфика, и в то же время земельное право включает в себя вопросы всех других сфер юриспруденции, начиная с корпоративной практики, заканчивая наследственным и семейным правом.

– А какова функция юристов практики земельного права в системе земельных отношений?

– Нашу работу, как и, наверное, работу любого юриста, можно сравнить с работой врача. Мы точно так же, приступая к решению вопроса, проводим правовой анализ – то есть как доктор даёт направление на анализы, так и мы по крупицам собираем «анамнез» – информацию и документы об истории участка или объекта. Если продолжать аналогию, мы, по сути, формируем историю болезни, ставим диагноз и проводим лечение. Как и в медицинской практике, к сожалению, многие занимаются «самолечением» – самостоятельно пытаются решить проблему и обращаются к нам, когда вопрос уже безнадёжно запущен. Когда видишь, каких денег и активов, которые можно было бы сохранить, лишаются компании из-за юридических ошибок, элементарной небрежности в юридических вопросах, отсутствия профессиональной помощи или нежелания обращаться к специалистам, это вызывает недоумение.

Поэтому я на протяжении многих лет повторяю нашим доверителям: не занимайтесь «самолечением» в юридических вопросах! Доверяйте профессионалам, тем, кто знает вопрос, специализируется на нём и посоветует, как грамотно – и, что самое важное, вовремя – решить проблему с землёй.

– А что вы делаете в безнадёжных случаях?

– Зная о бесперспективности положительного решения проблемы, мы могли бы пускать пыль в глаза и брать с людей деньги, а потом разводить руками, ссылаясь на «неграмотных судей», «несовершенство законодательства» и т.д. Но мы так никогда не делаем. Нашим незыблемым правилом является честность – мы уважаем своих доверителей.

– Сергей Александрович, а какие «болезни» вы бы выделили в нашем земельном законодательстве, и в практике его применения?

– Отмечу, что прогресс в земельном вопросе, несомненно, есть. За два десятилетия многое упорядочено и в федеральных законах, и в местных нормативно-правовых актах, наработана неплохая судебная практика.

 В последние годы, с развитием технологий, государством активно внедряются информационные системы учёта земель сельхозназначения и объектов недвижимости – и это, конечно, позитивный момент. Мы постепенно обретаем понятную картину того, что из себя представляют земельные ресурсы в каждом регионе. А это экономит время и деньги

Активно набирает обороты процесс оформления в муниципальную собственность земель в счёт невостребованных земельных долей – у «Областного земельного фонда» за многие годы наработана огромная практика взаимодействия с органами государственной власти, представительства в судах и в органах регистрации прав.

Однако некоторые важные земельные законы требуют доработки: например, закон об изъятии неиспользуемых земель. Площадь таких земель, в зависимости от региона, составляют до 20%.

Сложности есть и в процедурах передачи в собственность или аренду государственных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, земель внутри городских и сельских территорий. Постоянно меняются правила предоставления земель, увеличения размера кадастровой стоимости и арендной платы, и отслеживание этих изменений – отдельный большой сегмент нашей работы как юристов в сфере земельного права. И этот процесс постоянных изменений трудно назвать положительным для развития земельных отношений.

– Что впереди? Какие планы по масштабированию вашей работы?

– Деятельность компании давно стала расширяться на другие регионы России: мы работали в Омской, Кемеровской, Челябинской, Ленинградской областях, в Красноярском, Краснодарском краях – практически по всей стране. На сегодняшний день команда юристов земельной и судебно-арбитражной практики успешно сопровождает сделки и защищает права наших доверителей по всей России.

А сейчас планируем увеличение присутствия «Областного земельного фонда» в других регионах уже на постоянной основе. В 2020 году мы открыли офис в Санкт-Петербурге. Современные системы связи и перемещения позволяют работать из любой точки России без привязки к определённому городу, начиная от общения с доверителем, обмена документами, и заканчивая участием в заседаниях судов в режиме онлайн.

ДОВЕРИЕ – ЭТО ГЛАВНОЕ

– Сергей Александрович, как вы уже сказали, земельные вопросы – всегда крайне чувствительные в силу своей социальной значимости. Они затрагивают не только бизнес-интересы, но и судьбы людей, даже целых территорий. Есть ли место эмоциям в вашей работе? Как реагируете на какие-то острые моменты, и вообще, вправе ли профессиональный юрист иметь своё личное отношение к тем или иным ситуациям?

– Думаю, это зависит от конкретного человека. Я, когда вижу вопиющую несправедливость, очень переживаю, принимаю близко к сердцу.

И потом, что вообще определяет успех юриста? Прежде всего – доверие людей. Я не люблю слово «клиент». Для меня каждый человек, который обращается ко мне за помощью – доверитель. То есть человек даёт тебе ДОВЕРЕННОСТЬ, доверяет вторгаться в очень важные вопросы, касающиеся в том числе интересов его компании. И он видит, что ты болеешь за всё это на равных с ним.

В этом, пожалуй, и таится секрет долгожительства нашей компании: он заключается в добросовестном подходе, полном погружении в каждую проблему и сохранении положительной деловой репутации. Это, поверьте, важнее сиюминутной наживы.

– Вы сейчас передаёте опыт молодому поколению: вместе с вами работает ваш сын Денис. Как, по-вашему, чем молодёжь принципиально отличается от нас с вами, от нашего поколения?

–  Признаюсь, мне нравится наша молодёжь. Да, они другие: более прагматичные, рационально мыслящие, чётко расставляющие приоритеты. От них редко дождёшься привычной нам с вами открытости, и не потому, что с доверием у них что-то не так, просто другой жизненный формат – это ни хорошо ни плохо. А ещё они блестяще ориентируются в цифровых технологиях.

Денис по образованию – финансовый аналитик, он вывел работу нашей фирмы на совершенно другой уровень эффективности. Прежде всего в части систематизации информации, баз данных о состоянии исполнения работ по каждому договору и финансовому учёту предприятия. И это помогает нам всегда иметь актуальную информацию в режиме онлайн.

С работой, которую раньше выполняли несколько человек за неделю, Денис справляется самостоятельно за три-четыре часа. И я учусь у него этому – работе в современной гиперинформационной среде.

– Знаю, что вы активный и увлечённый хоккеист-любитель. Откуда взялось это хобби, каково место спорта в вашей жизни?

–  Спорт для меня – это и отдых, и зарядка жизненной энергией, и сброс негатива. В общем, физическая потребность.

В 2005 году Дениса приняли в хоккейную школу «Сибирь», а затем я и сам встал на лёд. Вначале было трудно, а затем уже стал играть в любительской команде. Стараюсь выходить на лёд как минимум 1-2 раза в неделю.

В прошлом году занялся зимним плаванием. Сегодня уже проплываю 25 метров при температуре воды в 1 градус. За четыре месяца тренировок – более чем доволен показателями. А главное, это выброс адреналина и заряд позитивной энергией. Всем рекомендую.

Павел БЕРЕЗИН

«Областной земельный фонд»

Телефон: +7-983-324-88-98